房地产开发企业，营改増后的增值税税率规定是怎样的

、纳税扣缴义务
　　()华民共境内销售自发房产项目企业增值税纳税
　　(二)纳税类
　　1.增值税纳税般纳税规模纳税两类纳税仅规模区别更税制适用区别税制适用言般纳税适用增值税税率其进项税额抵扣规模纳税适用增值税征收率其进项税额抵扣
　　般纳税规模纳税税收待遇区别：
　　(1)般纳税销售应税货物、劳务及发应税行自行具增值税专用发票规模纳税能自行具购买索取专用发票规模纳税能主管税务机关申请代专用发票
　　(2)般纳税购进货物或劳务凭取增值税专用发票及其扣税凭证按规定抵扣税款规模纳税享税款抵扣权
　　(3)征税办同般纳税适用般价税计税规模纳税适用简易计税计税
　　2.应税行应征增值税销售额(称应税销售额)超财政部家税务总局规定标准纳税般纳税未超规定标准纳税规模纳税
　　应税销售额超规定标准其属于般纳税应税销售额超规定标准经发应税行单位体工商户选择按照规模纳税纳税
　　(三)般纳税管理
　　1.应税销售额未超规定标准纳税计核算健全能够提供准确税务资料向主管税务机关办理般纳税资格登记般纳税
　　计核算健全指能够按照家统计制度规定设置账簿根据合、效凭证核算
　　2. 符合般纳税条件纳税应向主管税务机关办理般纳税资格登记具体登记办由家税务总局制定
　　除家税务总局另规定外经登记般纳税转规模纳税
　　(四)华民共境外(称境外)单位或者境内发应税行境内未设经营机构购买增值税扣缴义务财政部家税务总局另规定除外
　　二、征税范围
　　()根据《销售服务、形资产、产注释》规定房产业主要涉及税目：
　　1、房产企业销售自发房产项目适用销售产税目;
　　2、房产企业租自发房产项目(包括商铺、写字楼、公寓等)适用租赁服务税目产经营租赁服务税目产融资租赁服务税目
　　(二)征收增值税项目
　　1、列情形属于境内销售服务或者形资产：
　　(1)境外单位或者向境内单位或者销售完全境外发服务
　　(2)境外单位或者向境内单位或者销售完全境外使用形资产
　　(3)境外单位或者向境内单位或者租完全境外使用形产
　　(4)财政部家税务总局规定其情形
　　2、存款利息
　　3、保险获保险赔付
　　4、房产主管部门或者其指定机构、公积金管理、发企业及物业管理单位代收住宅专项维修资金
　　5、资产重组程通合并、立、售、置换等式全部或者部实物资产及与其相关联债权、负债劳力并转让给其单位其涉及产、土使用权转让行
　　三、税率征收率
　　()房产企业销售、租产适用税率均11%
　　(二)规模纳税销售、租产及般纳税提供选择简易计税销售、租产业务征收率5%
　　(三)境内购买境外单位扣缴增值税按照适用税率扣缴增值税
　　四、应纳税额计算
　　()基本规定
　　增值税计税包括般计税简易计税
　　般纳税发应税行适用般计税计税般纳税发财政部家税务总局规定特定应税行选择适用简易计税计税经选择36月内变更
　　规模纳税发应税行适用简易计税计税
　　(二)般计税应纳税额
　　1、般计税应纳税额按公式计算：
　　应纳税额=期销项税额-期进项税额
　　期销项税额于期进项税额足抵扣其足部结转期继续抵扣
　　2、销项税额指纳税发应税行按照销售额增值税税率计算并收取增值税额销项税额计算公式：
　　销项税额=销售额×税率
　　般计税销售额包括销项税额纳税采用销售额销项税额合并定价按照列公式计算销售额：
　　销售额=含税销售额÷(1+税率)
　　3、进项税额指纳税购进货物、加工修理修配劳务、服务、形资产或者产支付或者负担增值税额
　　(三)简易计税应纳税额
　　1、简易计税应纳税额指按照销售额增值税征收率计算增值税额抵扣进项税额应纳税额计算公式：
　　应纳税额=销售额×征收率
　　2、简易计税销售额包括其应纳税额纳税采用销售额应纳税额合并定价按照列公式计算销售额：
　　销售额=含税销售额÷(1+征收率)
　　五、销售额确定
　　()基本规定
　　纳税发应税行取全部价款价外费用财政部家税务总局另规定除外
　　价外费用指价外收取各种性质收费包括项目：
　　1、代收取并符合本办第十条规定政府性基金或者行政事业性收费;
　　2、委托名义具发票代委托收取款项
　　(二)关事项规定
　　1、销售额
　　房产发企业般纳税销售其发房产项目(选择简易计税房产项目除外)取全部价款价外费用扣除受让土向政府部门支付土价款余额销售额
　　房产项目指《建筑工程施工许证》注明合同工期20164月30前房产项目
　　纳税按照述规定全部价款价外费用扣除向政府支付土价款省级(含省级)财政部门监(印)制财政票据合效凭证
　　2、销售产
　　(1)般纳税销售其20164月30前取(含自建)产选择适用简易计税取全部价款价外费用减该项产购置原价或者取产作价余额销售额按照5%征收率计算应纳税额纳税应按照述计税产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(2)般纳税销售其20164月30前自建产选择适用简易计税取全部价款价外费用销售额按照5%征收率计算应纳税额纳税应按照述计税产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(3)般纳税销售其20165月1取(含自建)产应适用般计税取全部价款价外费用销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费用减该项产购置原价或者取产作价余额按照5%预征率产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(4)般纳税销售其20165月1自建产应适用般计税取全部价款价外费用销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费用按照5%预征率产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(5)规模纳税销售其取(含自建)产(含体工商户销售购买住房其销售产)应取全部价款价外费用减该项产购置原价或者取产作价余额销售额按照5%征收率计算应纳税额纳税应按照述计税产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(6)规模纳税销售其自建产应取全部价款价外费用销售额按照5%征收率计算应纳税额纳税应按照述计税产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(7)房产发企业般纳税销售自行发房产项目选择适用简易计税按照5%征收率计税
　　(8)房产发企业规模纳税销售自行发房产项目按照5%征收率计税
　　(9)房产发企业采取预收款式销售所发房产项目收预收款按照3%预征率预缴增值税
　　3、产经营租赁服务
　　(1)般纳税租其20164月30前取产选择适用简易计税按照5%征收率计算应纳税额纳税租其20164月30前取与机构所同县(市)产应按照述计税产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(2)般纳税租其20165月1取、与机构所同县(市)产应按照3%预征率产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(3)规模纳税租其取产(含租住房)应按照5%征收率计算应纳税额纳税租与机构所同县(市)产应按照述计税产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　4、般纳税销售其20164月30前取产(含自建)适用般计税计税取全部价款价外费用销售额计算应纳税额述纳税应取全部价款价外费用减该项产购置原价或者取产作价余额按照5%预征率产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　房产发企业般纳税销售房产项目及般纳税租其20164月30前取产适用般计税计税应取全部价款价外费用按照3%预征率产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　般纳税销售其20164月30前自建产适用般计税计税应取全部价款价外费用销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费用按照5%预征率产所预缴税款向机构所主管税务机关进行纳税申报
　　(三)试点前发业务
　　1、试点纳税发应税行按照家关营业税政策规定差额征收营业税取全部价款价外费用足抵减允许扣除项目金额截至纳入营改增试点前尚未扣除部计算试点纳税增值税应税销售额抵减应向原主管税机关申请退营业税
　　2、试点纳税发应税行纳入营改增试点前已缴纳营业税营改增试点发退款减除营业额应向原主管税机关申请退已缴纳营业税
　　3、试点纳税纳入营改增试点前发应税行税收检查等原需要补缴税款应按照营业税政策规定补缴营业税
　　(四)销售使用固定资产
　　般纳税销售自使用、纳入营改增试点前取固定资产按照现行旧货相关增值税政策执行
　　使用固定资产指纳税符合《试点实施办》第二十八条规定并根据财务计制度已经计提折旧固定资产
　　(五)视同销售处理
　　纳税发应税行价格明显偏低或者偏高且具合理商业目或者发单位或者体工商户向其单位或者偿转让产销售额(用于公益事业或者社公众象除外)主管税务机关权按照列顺序确定销售额：
　　1、按照纳税近期销售同类服务、形资产或者产平均价格确定
　　2、按照其纳税近期销售同类服务、形资产或者产平均价格确定
　　3、按照组计税价格确定组计税价格公式：
　　组计税价格=本×(1+本利润率)
　　纳税兼营免税、减税项目应别核算免税、减税项目销售额;未别核算免税、减税
　　六、增值税进项税额抵扣
　　()增值税抵扣凭证
　　纳税取增值税扣税凭证符合律、行政规或者家税务总局关规定其进项税额销项税额抵扣
　　增值税扣税凭证指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票完税凭证
　　纳税凭完税凭证抵扣进项税额应具备书面合同、付款证明境外单位账单或者发票资料全其进项税额销项税额抵扣
　　(二)准予销项税额抵扣进项税额
　　1、销售取增值税专用发票(含税控机车销售统发票同)注明增值税额
　　2、海关取海关进口增值税专用缴款书注明增值税额
　　3、购进农产品除取增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外按照农产品收购发票或者销售发票注明农产品买价13%扣除率计算进项税额计算公式：
　　进项税额=买价×扣除率
　　买价指纳税购进农产品农产品收购发票或者销售发票注明价款按照规定缴纳烟叶税
　　购进农产品按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办》抵扣进项税额除外
　　4、境外单位或者购进服务、形资产或者产自税务机关或者扣缴义务取解缴税款完税凭证注明增值税额
　　(三)销项税额抵扣进项税额
　　1、用于简易计税计税项目、免征增值税项目、集体福利或者消费购进货物、加工修理修配劳务、服务、形资产产其涉及固定资产、形资产、产仅指专用于述项目固定资产、形资产(包括其权益性形资产)、产
　　纳税交际应酬消费属于消费
　　2、非损失购进货物及相关加工修理修配劳务交通运输服务
　　3、非损失产品、产品所耗用购进货物(包括固定资产)、加工修理修配劳务交通运输服务
　　4、非损失产及该产所耗用购进货物、设计服务建筑服务
　　5、非损失产建工程所耗用购进货物、设计服务建筑服务
　　纳税新建、改建、扩建、修缮、装饰产均属于产建工程
　　6、购进旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民服务娱乐服务
　　7、财政部家税务总局规定其情形
　　本条第4项、第5项所称货物指构产实体材料设备包括建筑装饰材料给排水、采暖、卫、通风、照明、通讯、煤气、消防、央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施
　　登记增值税般纳税房产企业才涉及增值税进项税额抵扣
　　(四)列情形者应按照销售额增值税税率计算应纳税额抵扣进项税额使用增值税专用发票：
　　1、般纳税计核算健全或者能够提供准确税务资料
　　2、应办理般纳税资格登记未办理
　　七、纳税点
　　属于固定业户纳税销售租赁产应向其机构所或者居住主管税务机关申报纳税总机构支机构同县(市)应别向各自所主管税务机关申报纳税;经财政部家税务总局或者其授权财政税务机关批准由总机构汇总向总机构所主管税务机关申报纳税
　　属于固定业户试点纳税总支机构同县(市)同省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)家税务局批准由总机构汇总向总机构所主管税务机关申报缴纳增值税
　　扣缴义务应向其机构所或者居住主管税务机关申报缴纳扣缴税款
　　八、纳税义务发间
　　()纳税销售、租产发应税行并收讫销售款项或者取索取销售款项凭据;先具发票具发票
　　收讫销售款项指纳税销售、租产程或者完收款项取索取销售款项凭据指书面合同确定付款期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款期产权属变更
　　(二)纳税提供租赁服务采取预收款式其纳税义务发间收预收款
　　(三)增值税扣缴义务发间纳税增值税纳税义务发
　　九、税收优惠
　　纳税发列项目免征增值税：
　　()201812月31前公共租赁住房经营管理单位租公共租赁住房免征增值税
　　公共租赁住房指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市民政府及新疆产建设兵团批准公共租赁住房发展规划度计划并按照《关于加快发展公共租赁住房指导意见》(建保〔2010〕87号)市、县民政府制定具体管理办进行管理公共租赁住房
　　(二)配合家住房制度改革企业、行政事业单位按房改本价、标准价售住房