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1998年至今,中国的房地产经历过多少次调整

播放:2018-01-21 14:22 来源于:土木工程网 www.tmgc.net

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房产行业发展经历三阶段:1978前家主导计划(建造、配)模式阶段;1978-1998商品化发试点阶

段;1998至今金融化发阶段房产市场化三十房产行业极改善庞口住房问题、消费问题、城市面貌并带

近60产业发展经济形重影响未房产行业城镇化、际化、智慧化、产业化、金融化等发展政策趋

势影响继续发展发挥举足轻重作用  

1949-1978 房产未行业

1978前高度集计划经济体制房产并未产业家经济发展若干五计划未现房产发展规划与计划

彼城市住房由家统建设建按照同标准城市居民进行实物配住房工作单位员工福利并没形房产市场农村由于实行包括土制度、户籍制度、福利制度内城乡二元管理结构农村农民住房集体土所制宅基自建房主

1978前城市数量50城市面貌、城市环境(商业)改善等全部依赖于家主导城市建设规划、建设、运营等几乎没主

营房产或由于缺乏市场要素城市缺乏足够发展力力城市居民居住环境改善主要依赖于家族传承、住房配等居住环境较差、拥挤

1978均居住面积12平米

1978-1998 市场催化房产行业快速形发展

1978实施改革放家发展战略作重要环房产首进入决策层视1981作重要改革放特区城市深圳广州

始搞商品房发试点1982央始推实施实质住房改革截止1991央决策通24省份、自治区、城市住房改革

案房产市场化路始起步

1993央陆续颁布实施住房公积金制度、发放住房债券等宏观经济热经济环境背景直接催连续两第轮房产泡沫轮

泡沫特点带着鲜明代特征——特区局部市场(海南、北海、广州、深圳)供应、消费需求足金融体系完善带土炒作催化泡沫等

央强制停止银行贷款、清理土等行政干预刺破海南、北海、广州、深圳等局部市场泡沫

1993-1998GDP总量20万亿基础每8%速度递增均GDP1000美元左右全球排200名外

城市居民消费仍停留吃、穿等层面房产市场由于消费能力足市场规模限全每竣工面积仅500万平米针8亿城市口、

12平米住房面积、较差住房环境言存巨潜缺口

期诞万科代表第批房产发数量2万家左右由于自资金足、金融政策民资限制期房产市场主要由资主导比北京华远、海城等

1998-2003房产发展蓄力期:取消福利房、按揭消费、土收储、银根宽松

1998房产业说关键发商1998半都熬土纷纷卖掉退市场19986月份左右东南亚

金融危机影响经济硬着陆连续8季度经济增速滑遏制进步滑危险央决培育新经济增点房产市场进入决策层视

野政策面始发变化央台系列刺激房产发展政策具代表取消福利房、按揭贷款买房政策通市场、信用解决住

房及住房消费能力足问题系列政策使效需求短期内爆发并幅快速升

2003实行统收储并让土管理政策再加1993形财权与事权财税管理体系拥限财权却必须承担更

事权体系限制追求土让主预算外财政收入填补事务财政支足另外建立房产发城市建设、

招商、税收及GDP等恰恰行政体制官员考核主要指标房产发展主要或唯发机随十土财政愈演愈烈、

实业萎缩、房产拥护获空前发展

1998东南亚金融危机提振萎靡经济结束稳健紧缩货币政策并进入宽松轨道加入世贸组织刺激口货币宽松政策延

续货币超发推房产重要力量宽松货币政策环境量民营房产始焕发力房产市场由资统领局面扭转万

科、合创展、顺驰等量民营获第轮快速发展房产数量猛增8万家左右

期房产发展离整体经济环境消费能力改变2002加入世贸组织参与世界经济工量农业口进入城镇

产业工量毕业、海外城市业经济发展提速GDP增速进入两位数代经济快速发展前提城市居民消费结构发

改变吃穿消费升级宗商品、情需求旅游等消费汽车始进入普通市民家庭住房改善普遍提家庭消费议程

房产市场启阶段市场典型特征计划经济向市场经济渡建立市场化发展根本力自主需求主导市场交易结构其舆论导向著名段美两太太住房消费理念故事深入刺激城市居民消费愿望起间接作用

2004-2013宏观调控房产市场爆发式增衍结构良行业局面

由于1998-2003间房产市场发展各种力牢牢确立房产10获空前速度发展巨需求、消费需求、政

府驱、取消价格管制等使房产产业像脱缰野马野蛮发展各城市都巨工2004起房产连续保持20%

同比增率价格涨幅200%每竣工面积达500万平米1998前总1.5倍美房产全竣工面积1.2倍期间房

产绝数城市居民解决住房问题城市均居住面积12平米升32平米房产城市升级改造提供机板城市数量

194950座增加150座量城市面貌获显著改观由市场主导商业产蓬勃发展均商业面积2012达20平米

10发展周期逐渐形消费、口贸易三经济马车其口构增核房产重要力量所

谓模式口形内实体经济发展解决业增加居民收入给家带巨额外汇储备税收收入转些收入转化

用于基础设施民建设;实体经济发展、基础设施建设民收入水平提高形城市化需求推房产快速发展进推经济增

所说式增力口、房产三重要力量房产产业经济自2010占GDP25%强房产带

各项收入普遍占财政70%支柱产业系列即所谓房产绑架经济说

虽房产伴随总体经济获空前发展解决积累住房问题行业发展程暴露更问题比消费主导市场变消费与并

重;城镇化率197822%提高201251%贡献绝数统计口径进城农民没获产权住房;城市家庭购房导致家庭负债

高套房耗掉三代积蓄且背负沉重债务;房产代表社财富再配导致阶层裂社公平;与房产关社问题诸拆迁、纠纷、群

体事件愈演愈烈社逐渐现质疑房产发展模式、抱怨房价高、涨幅度快声音各种社矛盾现房产业社关注焦点

2004-2013系列社压力央始实施调控主要手段于供给端土供应、房屋供应需求端挤压需求及行政类市场管

制由于未触房产发展根本力(前文已述)历调控失败告终2008美爆发金融危机全球经济衰退刺激经济发展推更宽

松货币政策更直接推房产价格涨房产市场反由于行政于市场干涉爆发式增价格快速升截止2012际通用

衡量房价水平指标线城市房价收入比达25倍高于纽约、东京等际城市二三线城市量房屋空置历房产调控都舍本逐末由央推形畸形房产市场给民众留房产发展负面印象

阶段房产市场特征发展平衡表现沿海与内市场平衡市场主要聚焦于三角区(海、浙江、江苏)、珠三角区(广州、深圳及周

边城市群)、环渤海区(京津冀辽鲁等)内及西部区市场占比;城市与农村平衡房产主要城市发展;客户群体平衡客户主要先富

起城市富裕阶层占绝数城市低收入者没获住房;房产产品品质平衡普通住宅品质低高档住宅奢华

房产轮发展周期伴随市场规模增数量极剧升随着调控进步兼并整合行业集度快速提高2005房产前100

强仅占11%市场份额截止2012底房产行业前50强占据21%市场份额竞争导致优胜劣汰现象明显

2013趋势 

定向、调结构、改革

2012底新届确立城镇化发展思路试图要改变往土核房产发展模式转变核发展模式旧

模式依附于土城市居民并没享真经济发展城市棚户区泛滥;农村居民土、住房资源等没获统筹发展机;户籍制度阻碍城市

化、劳力自由流;定位偏差等新发展模式指导央展系列变革旨促进房产市场健康发展调控未

若干改革释放房产发展红利能几面:

  1. 培育世界级城市与城市群发展并举带二三线城市、城镇房产发展需求

  2. 2.       

  3. 城市品质升级带近100城市棚户区改造、旧城改造带数万亿计房产发展机;

  4. 3.       

  5. 新轮土改革城市用模式、农村建设用\宅基产权确认等带城市与郊区统筹发展机遇;

  6. 4.       

  7. 住宅产产品升级伴随经济发展带商业产、旅游产、养产发展潜力;

  8. 5.       

  9. 旨调节房产主财产税——房产税即台调节房产存量挤压泡沫促进社公义;

  10. 6.       

  11. 由于沿海产业内迁、城市自主产业发展带房产市场发展重点沿海西部城市;

  12. 7.       

  13. 户籍制度、城乡二元管理体制终结带农民工城市置业量需求城镇化发挥真力;

  14. 系列房产发展趋势引领房产朝着更健康向发展使房产由主导向消费主导转变、由短期向期转变、由土向产品

  15. 转变、由增量市场主向增量、存量并举发展转变、由普涨普跌现象向涨跌现象转变、由笼统市场向细市场转变总房产城镇

  16. 化发展战略引擎民主产业模式家乐园

  17. 房产市场发展直接:口素(及家庭裂变)、交通素、技术升级由于60代、80代末两轮口婴潮带口红利力推

  18. 经济发展房产消费预期即改革实行30计划育政策马面临新轮口育高峰直接推经济房产未

  19. 30发展另外由于前口结构变化龄化速度加快2020底龄口占总口43%均GDP升高庞规模龄口催

  20. 旅游产、养产快速发展高铁技术2001获重突破并快速始全高铁路网建设预计2020底高铁建2000公

  21. 连接100型城镇高速路网已基本建通车程达5000公高铁高速公路缩短城市间距离房产置业空间、消费升级

  22. 提供能未互联网技术、碳态建筑技术量房产及物业管理应用使房产产品与服务升级、居住环境改善提供能些都房

  23. 产发展未巨引擎

论央即台改革措施及实施计划推何房产行业必进步发展发展结更良性更畸形选择已房产发展质量主要取决于否具举重若轻、审度势远见与智慧改革勇气与执行力

1998年至今,中国的房地产经历过多少次调整

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